在房屋买卖中，如果卖方没有房屋的所有权或者没有代理权，是否可以与买方签订合同呢？深圳房产纠纷律师回答到：无权代理的行为人签订的合同本身应当有效，若经被代理人追认，则合同对被代理人才产生法律效力；若被代理人未追认或者拒绝追认，则由行为人承担合同的责任，同时要考虑是否存在善意取得的情形。
王女士最近遇到了麻烦事,她与前夫赵某2016年5月20日协议离婚时，约定将夫妻共有的一套房屋归王女士所有，但未办理产权转移登记。2017年3月15日，赵某通过杨某向代某借款9.8万元，并通过伪造离婚协议中关于房产权属的内容，以办理公证的方式，委托代某代为处分涉案房产并且代收房款。后代某持赵某的委托书与杨某签订了房屋买卖合同，以38万元的价格把房屋卖给了杨某，并办理了产权登记过户。2017年6月8日，公证处因赵某提供虚假离婚协议为由，撤销了公证书。王女士知情后为争回产权，遂诉至法院请求确认涉案房屋为其所有。一审法院认为杨某属善意取得，判决驳回了王女士的诉讼请求。王女士不服上诉至重庆三中法院。重庆三中法院审理认为：王女士与赵某的离婚协议约定涉案房屋归王女士所有，赵某无权处分涉案房屋，其委托他人处理房产的行为无效。杨某电话联系向不认识的赵某出借款项，在受让涉案房屋前已知房屋存在产权争议，仍然购买并办理产权登记，且房屋交易价格明显低于市场价格，不具备善意取得的要件。王女士的上诉理由成立，遂判决撤销一审判决，确认涉案房屋归王女士所有。
深圳房产律师提示：善意取得的条件是：首先是出让人系无权处分；其次受让人在受让该不动产或者动产时是善意的；再次要以合理的价格转让，合理的价格即遵守市场交易的一般原则；最后转让的动产或不动产已经交付或者登记。
《物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
深圳房产纠纷律师表示：本案中买受人杨某明知房屋的产权存在争议，并且房屋交易价格明显低于市场价格，杨某不构成善意取得。同时赵某伪造离婚协议，侵害了王女士的利益，要承担赔偿责任和法律责任，王女士也可以要求杨某返还房屋。
