女子控告前夫变卖原本约定属于其的房产

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在房屋买卖中,如果卖方没有房屋的所有权或者没有代理权,是否可以与买方签订合同呢?深圳房产纠纷律师回答到:无权代理的行为人签订的合同本身应当有效,若经被代理人追认,则合同对被代理人才产生法律效力;若被代理人未追认或者拒绝追认,则由行为人承担合同的责任,同时要考虑是否存在善意取得的情形。

王女士最近遇到了麻烦事,她与前夫赵某2016年5月20日协议离婚时,约定将夫妻共有的一套房屋归王女士所有,但未办理产权转移登记。2017年3月15日,赵某通过杨某向代某借款9.8万元,并通过伪造离婚协议中关于房产权属的内容,以办理公证的方式,委托代某代为处分涉案房产并且代收房款。后代某持赵某的委托书与杨某签订了房屋买卖合同,以38万元的价格把房屋卖给了杨某,并办理了产权登记过户。2017年6月8日,公证处因赵某提供虚假离婚协议为由,撤销了公证书。王女士知情后为争回产权,遂诉至法院请求确认涉案房屋为其所有。一审法院认为杨某属善意取得,判决驳回了王女士的诉讼请求。王女士不服上诉至重庆三中法院。重庆三中法院审理认为:王女士与赵某的离婚协议约定涉案房屋归王女士所有,赵某无权处分涉案房屋,其委托他人处理房产的行为无效。杨某电话联系向不认识的赵某出借款项,在受让涉案房屋前已知房屋存在产权争议,仍然购买并办理产权登记,且房屋交易价格明显低于市场价格,不具备善意取得的要件。王女士的上诉理由成立,遂判决撤销一审判决,确认涉案房屋归王女士所有。

深圳房产律师提示:善意取得的条件是:首先是出让人系无权处分;其次受让人在受让该不动产或者动产时是善意的;再次要以合理的价格转让,合理的价格即遵守市场交易的一般原则;最后转让的动产或不动产已经交付或者登记。

《物权法》第三十三条:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

深圳房产纠纷律师表示:本案中买受人杨某明知房屋的产权存在争议,并且房屋交易价格明显低于市场价格,杨某不构成善意取得。同时赵某伪造离婚协议,侵害了王女士的利益,要承担赔偿责任和法律责任,王女士也可以要求杨某返还房屋。

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