无权代理引二手房买卖纠纷

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在房屋买卖中,有时候卖方或者买方是以代理人的身份签订合同,但签订合同以后,却表示自己没有代理权,那么房屋买卖合同的效力如何?深圳房产纠纷律师表示一方无权代理的合同效力待定,要看被代理人是否追认。

近日,江西省南昌市西湖区人民法院审结了一起因无权代理引起的房屋买卖合同纠纷。原告李某与被告王某签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》,约定:原告购买被告王某代理的其母亲赵某所有的位于南昌市西湖区某小区的一套房屋,合同约定若被告未取得其母亲赵某的授权则应向原告赔偿3万元。合同签订后,原告依约向被告交付了5万元定金。但被告王某迟迟不与原告签订房屋买卖合同。后被告王某告知原告其未取得其母亲赵某授权,不能继续履行案涉合同项下的义务。于是,原告李某向法院提起诉讼,请求被告王某承担违约责任。法院认为,无权代理人签订的合同属于效力待定的合同。关键是要看无权代理合同事后是否被追认,如果事后被追认了,那么该合同就由无权代理变为了有权代理,该合同直接约束被代理人,及合同的权利义务由被代理人享有和承担;如果未被追认,对被代理人不发生法律效力,由行为人及无权代理人承担法律责任。本案被告王某因未取得其母亲赵某的授权,最终导致履行不能,应承担相关的违约责任。故法院判决被告赔偿原告3万元,并返还定金5万元。

深圳房产律师指出行为人没有代理权而与第三人签订合同,该合同的效力为待定,即如果被代理人追认该合同有效的,那么合同有效;被代理人超过一定时间不追认或者拒绝追认的,则合同无效,由行为人承担合同的违约责任。

《合同法》第四十八条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

深圳房产纠纷律师表示:本案的合同中已经考虑到王某不能获得其母亲授权的情况,并规定了该种情况下王某需要支付给李某3万元,即违约金。由于该合同最终无效,王某要赔偿违约金以及返还定金。

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